Zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno - budowlanego

Planujesz realizację inwestycji budowlanej, ale nie chcesz jeszcze uzyskać pozwolenia na budowę? Możesz wcześniej otrzymać decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno - budowlanego. Poniżej dowiesz się, jak ją uzyskać.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno - budowlanego jest formą "promesy", która da ci prawo do otrzymania pozwolenia na budowę w ciągu roku od zatwierdzenia projektu budowlanego.

Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jest wydawana na czas w niej oznaczony, ale nie dłużej niż na rok. W tym okresie powinieneś wystąpić o pozwolenie na budowę. W innym przypadku decyzja straci ważność.

Ważne! Decyzja o zatwierdzeniu o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego nie pozwala rozpocząć budowy. Jeśli chcesz rozpocząć budowę, złóż wniosek o pozwolenie na budowę.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• starostwa powiatowe
• urzędy wojewódzkie
• urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy
• urzędy miast na prawach powiatu

Co zrobić krok po kroku

1. Przygotuj i złóż wniosek oraz załączniki

Dokumenty

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa inwestor lub jego pełnomocnik. Przy czym pełnomocnik musi być wprost upoważniony do złożenia takiego oświadczenia.

Zatwierdzeniu podlegają trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, z których jeden jest przeznaczony dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

Projekt przygotuje ci projektant posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane.

Projekt budowlany zawiera:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:
  • określenie granic działki lub terenu
  • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym
  • sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich
  • informację o obszarze oddziaływania obiektu

• projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
  • układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych
  • zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych
  • charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych
  • opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego
  • projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko
  • charakterystykę ekologiczną
  • informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej
  • opis dostępności dla osób niepełnosprawnych
  • informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych
  • postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane

•  projekt techniczny obejmujący:
  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych
  • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe
  • w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych
  • inne opracowania projektowe

• w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych
• opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.

Odrębne zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jeśli chcesz zatwierdzić projekt więcej niż jednego obiektu, możesz złożyć wniosek dotyczący wybranych obiektów lub zespołu obiektów. Muszą one samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takim przypadku, złóż projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całej inwestycji.

Do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego należy dołączyć:

• kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt
• oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej
• kopię zaświadczenia, o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego aktualnego na dzień:
  • opracowania projektu – w przypadku projektanta
  • sprawdzenia projektu – w przypadku projektanta sprawdzającego.

Jeżeli twoja inwestycja tego wymaga, dołącz:

• pozwolenie ustalające lokalizację sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich
• pozwolenie ustalające lokalizację kabli lub rurociągów na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego oraz warunki utrzymania
• decyzję o uzgodnieniu lokalizacji oraz sposobów utrzymania kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej.

Dołącz postanowienie o uzgodnieniu z odpowiednim starostą kwestii linii zabudowy, elewacji, obiektów budowlanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych, przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych i sieci uzbrojenia terenu wyprowadzanych poza granice ternu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego, jeśli wniosek dotyczy zatwierdzenia projektu budowlanego:

• obiektów zakładów górniczych
• obiektów na obszarach zamkniętych, a także obszarów usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego.

Do wniosku dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego drogi w transeuropejskiej sieci drogowej dołącz wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz uzasadnienie zarządcy drogi.

Umowę urbanistyczną dołącz, jeżeli jej zawarcie jest wymagane zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji.

Specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra dołącz do wniosku dotyczącego:

• obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników (np. obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne)
• obiektów, które będą wykonane w nowych technologiach (nie objętych polskimi przepisami i normami).

Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dołącz do wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, jeśli jej uzyskanie jest wymagane dla danego rodzaju inwestycji. Regulują to przepisy ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zakres informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zależy od specyfiki projektowanego obiektu budowlanego. Informację sporządzi projektant.

Jeśli zatwierdzany projekt budowlany dotyczy obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków lub położonego na obszarze wpisanym do rejestru zabytków to złóż odpowiednio:

• pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku
• pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku.

W zależności od rodzaju oraz miejsca inwestycji mogą być ci potrzebne pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów. Regulują to przepisy szczegółowe. Uzgodnienie, zgody lub opinie powinieneś uzyskać w terminie 14 dni od dnia przedstawienia w odpowiednim organie proponowanych rozwiązań. Jeśli organy te nie zajmą stanowiska w terminie, uznaj to za brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań. Nie dotyczy to przypadków, w których potrzebne są decyzje, a także uzgodnienia i opinie przeprowadzane w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Zatwierdzeniu w formie decyzji podlegają trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, z których jeden jest przeznaczony dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

Dołącz dowód zapłaty opłaty skarbowej - może to być wydruk potwierdzający dokonanie operacji bankowej. Jeśli nie chcesz przekazać urzędowi oryginału dowodu zapłaty opłaty skarbowej to możesz zażądać jego zwrotu. W takim przypadku urząd na złożonym przez ciebie wniosku dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty. Natomiast tobie zwróci dowód opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty.      

Jeżeli reprezentuje cię pełnomocnik to dołącz pełnomocnictwo – wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za jego udzielenie. Nie trzeba dołączać pełnomocnictwa, jeśli wniosek w imieniu przedsiębiorcy składa osoba wpisana jako pełnomocnik do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

2. Urząd sprawdzi, czy twój wniosek jest kompletny

Weryfikacja kompletności wniosku

Urząd sprawdzi kompletność wniosku. Ale na tym etapie nie dokona merytorycznej oceny wniosku. Jeśli twój wniosek ma braki, urząd wezwie cię do ich usunięcia w podanym terminie. Na poprawki będziesz mieć co najmniej 7 dni – licząc od dnia otrzymania wezwania. Jeżeli nie usuniesz braków w terminie, urząd pozostawi sprawę bez rozpoznania – czyli nie załatwi twojej sprawy.

Brak opłaty skarbowej

Jeżeli nie zapłacisz opłaty skarbowej za zatwierdzenie projektu lub za pełnomocnictwo, urząd wyznaczy ci termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Jeśli nie zapłacisz w terminie opłaty za zatwierdzenie projektu, urząd zwróci ci wniosek. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Gdzie składasz uzupełniane dokumenty

Brakujące dokumenty złóż w urzędzie, który wezwał cię do usunięcia braków.

3. Urząd ustali strony postępowania administracyjnego

Nie zawsze sprawa o zatwierdzenie projektu budowlanego toczyć się będzie tylko pomiędzy tobą, a urzędem. Urząd ustali strony postępowania administracyjnego. Stronami – oprócz ciebie – mogą być:

• właściciele
• użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu określa projektant. Jednak to urząd ostatecznie ustali granice obszaru oddziaływania oraz strony postępowania. Pamiętaj, że strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania. Urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Dokumenty

4. Urząd oceni, czy może wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego

Urząd sprawdza:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
  • ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu
  • wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
  • ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi
• kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:
  • wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń
  • informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
  • kopii zaświadczenia dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego
  • oświadczeń
• posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia

Jeżeli złożone przez ciebie dokumenty nie spełnią tych wymagań, to urząd nakaże ci w wyznaczonym terminie, w formie postawienia, usunięcie wskazanych nieprawidłowości. Jeśli tego nie zrobisz, urząd wyda ci decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego.

Ważne! Urząd nie może ci odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego, jeśli:

• twój wniosek spełnia wszystkie powyżej wymienione warunki
• złożyłeś wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy jedna z nich jest wymagana)
• złożyłeś oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Dodatkowe uzgodnienie twojego wniosku z konserwatorem zabytków

Jeśli wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego dotyczy obiektów budowlanych oraz obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków – ale niewpisanych do rejestru zabytków – to urząd musi uzgodnić go z wojewódzkim (albo miejskim) konserwatorem zabytków. Konserwator ma 30 dni na zajęcie stanowiska – termin ten liczy się od doręczenia mu przez urząd wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Jeśli nie zrobi tego w terminie, urząd uzna, że konserwator nie wniósł zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Kiedy musisz złożyć nowy raport o oddziaływaniu inwestycji na środowisko

Jeśli w trakcie oceny twojego wniosku urząd stwierdzi, że dokonano w nim zmian w stosunku do wymagań określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli była wymagana), to musisz złożyć nowy raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Taki nakaz otrzymasz w formie postanowienia. Przeczytaj więcej o ponownej ocenie oddziaływania na środowisko.

Co zrobi urząd, jeśli twój wniosek dotyczy terenu, na którym istnieje obiekt budowlany, dla którego wydano nakaz rozbiórki

Jeśli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu znajduje się obiekt budowlany, dla którego wydano nakaz rozbiórki, to urząd wyda ci decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu.

Kto może zapoznać się z dokumentami twojej sprawy

Przed wydaniem decyzji urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Strony mogą zapoznać się i wypowiedzieć co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Również ty masz takie prawo. Jeśli jest ryzyko, że otrzymasz decyzję odmowną, to urząd w zawiadomieniu wskaże zależne od ciebie warunki, których nie spełniłeś. Aby je spełnić, możesz w terminie wyznaczonym przez urząd złożyć dodatkowe dokumenty.

5. Otrzymasz decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego

Zatwierdzenie projektu budowlanego

Jeśli twój wniosek spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa, to urząd wyda ci decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Wraz z decyzją urząd wyda ci jeden egzemplarz projektu budowlanego. Jeden egzemplarz projektu zostanie przekazany do nadzoru budowlanego, a ostatni pozostanie w urzędzie, który zatwierdził projekt. Urząd może wysłać ci dokumenty pocztą. Ty lub pełnomocnik możecie też je odebrać osobiście, w urzędzie. Projekt zostanie ostemplowany pieczątkami urzędu.

W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego urząd poda jej termin ważności, nie dłuższy niż jeden rok. Jeśli chcesz zrealizować inwestycję na podstawie zatwierdzonego projektu, to w tym okresie wystąp o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zobacz jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Odmowa zatwierdzenia projektu budowlanego

Jeśli z oceny wniosku wynika, że projektu nie można zatwierdzić, urząd wyda ci decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę:

• w przypadku nieusunięcia nieprawidłowości w złożonym wniosku
• w przypadku wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę
• jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Dokumenty

Ile zapłacisz

Opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego – 47 zł 

Opłaty nie płacisz w przypadku zatwierdzenia projektów dotyczących budownictwa mieszkaniowego.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową zapłać w chwili złożenia wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Wpłać ją na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się urząd, do którego składasz wniosek. Na przykład jeśli wniosek składasz do Starostwa Powiatowego w Poznaniu, opłatę wpłać na konto Urzędu Miasta Poznania.

Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) – 17 zł

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo, to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy). Na przykład, jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa.

Ile będziesz czekać

Nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniesz o tym informację).

Jak możesz się odwołać

Możesz odwołać się od otrzymanej decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Odwołanie złóż do:

• urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydało ci starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci urząd wojewódzki.

Odwołanie złóż za pośrednictwem urzędu, który wydał ci decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie możesz złożyć ty – jako inwestor, a także inne strony postępowania, niezadowolone z decyzji urzędu.

Pamiętaj również o tym, że możesz zrezygnować ze składania odwołania od decyzji. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu to decyzja szybciej będzie ostateczna.

Warto wiedzieć

Pozwolenie na budowę

Jak uzyskać pozwolenie na budowę.