Legalizacja obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę

Chcesz zalegalizować już wybudowany obiekt budowlany lub taki, który jeszcze jest w budowie bez decyzji o pozwoleniu na budowę? Musisz uzyskać decyzję legalizacyjną.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Kiedy można złożyć wniosek o legalizację obiektu budowlanego

Wniosek o legalizację można złożyć z własnej inicjatywy lub po otrzymaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Kiedy organ nadzoru budowlanego wstrzyma budowę 

Roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę, można prowadzić na podstawie ostatecznej i ważnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli jednak obiekt budowlany albo jego część wybudowano lub jest budowany bez pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. 

Postanowienie o wstrzymaniu budowy zawiera informację o:

• możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz
• opłacie legalizacyjnej, którą trzeba wnieść żeby uzyskać decyzję o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części
• zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

Wniosek o legalizację może złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

Pamiętaj! Możesz złożyć zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy.

Jakie decyzje mogą być wydane w postępowaniu legalizacyjnym  

W wyniku pozytywnie zakończonej procedury legalizacyjnej inwestor, właściciel lub zarządca nieruchomości  otrzymuje decyzję o legalizacji, która:

• zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz  
• zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Te decyzje nakładają na inwestora lub wnioskodawcę obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi jej dokonać na swój koszt.

Jeżeli od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, legalizacja projektu budowlanego może nastąpić w procesie legalizacji uproszczonej.

Kiedy urząd nakaże rozbiórkę

Urząd wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie
• wycofania wniosku o legalizację
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

Wniosek o legalizację samowoli budowlanej złóż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Swój wniosek możesz wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

Jeżeli wniosłeś zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin 30 dni na wniesienie wniosku o legalizację biegnie od dnia od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

Ważne! Jeżeli będziesz kontynuować prace budowlane mimo wydanego postanowienia o wstrzymaniu budowy, otrzymasz decyzję o rozbiórce.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• wojewódzkie inspektoraty nadzoru budowlanego
• powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego

Co zrobić krok po kroku

1. Złóż wniosek o legalizację

Dokumenty

Termin

Wniosek o legalizację samowoli budowlanej złóż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Swój wniosek możesz wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

Jeżeli wniosłeś zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin 30 dni na wniesienie wniosku o legalizację biegnie od dnia od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

Ważne! Jeżeli będziesz kontynuować prace budowlane mimo wydanego postanowienia o wstrzymaniu budowy, otrzymasz decyzję o rozbiórce.

2. Nadzór budowlany rozpoczyna postępowanie i wstępnie ocenia sprawę

Organ nadzoru budowlanego:

• rejestruje wniosek o legalizację
• dokonuje oględzin obiektu budowlanego objętego wnioskiem o legalizację obiektu budowlanego i ustala się stan prawny i faktyczny
• ustala strony postępowania administracyjnego
• dokonuje oceny wybudowanego lub będącego w budowie obiektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym (w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy) czy też przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

• zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa
• usunięcie stanu zagrożenia.

W przypadku, kiedy obiekt budowlany nie jest posadowiony zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub nie ma możliwości doprowadzenia go do stanu techniczno-budowlanego zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić postępowania legalizacyjnego i jest zobowiązany wydać decyzję o nakazie rozbiórki.

Od decyzji tej można się odwołać do organu nadzoru budowlanego wyższej instancji.

Dokumenty

3. Złóż dokumenty legalizacyjne

Po złożeniu wniosku o legalizację urząd wydaje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego składa te dokumenty w kancelarii lub biurze podawczym organu nadzoru budowlanego.

Dokumenty

Dokumenty legalizacyjne to:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej
• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w wersji papierowej albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie:
  • linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych
  • przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Termin

60 dni od wydania przez urząd postanowienia o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych.

4. Nadzór budowlany weryfikuje dokumenty legalizacyjne

Urząd sprawdzi:

• kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi.

Ważne! Jeżeli budowa została zakończona, urząd sprawdza zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w złożonych dokumentach legalizacyjnych urząd wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

5. Zapłać opłatę legalizacyjną

W przypadku, gdy dokumenty niezbędne do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego są kompletne lub też zostały poprawnie uzupełnione i poprawione, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie nakładające na inwestora/właściciela obiektu budowlanego opłatę legalizacyjną, którą należy uregulować w terminie 7 dni od dnia doręczenia rzeczonego postanowienia. Na postanowienie określające wysokość opłaty można złożyć zażalenie.

Dokumenty

Termin

W ciągu 7 dni od wydania postanowienia o nałożeniu opłaty legalizacyjnej.

6. Nadzór budowlany wydaje decyzję o legalizacji

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:

• zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu
• zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Pamiętaj! Wydanie decyzji o legalizacji obiektu budowlanego, wybudowanego bądź będącego w budowie bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę jest możliwe po wcześniejszym przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 (jeżeli jest ona wymagana), w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

Dokumenty

W przypadku zalegalizowania obiektu budowlanego wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego (jeżeli budowa została zakończona) lub decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona).

Ile zapłacisz

Opłata legalizacyjna:

• 50-krotność iloczynu stawki opłaty (s - 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) – w przypadku 29 ust. 1 pkt 1-3
• 5000 zł w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4–10, 12 oraz 14–18 i 29 ustawy - Prawo budowlane
• 2500 zł w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 11, 13, 19–21 i 28 ustawy - Prawo budowlane
• 2500 zł w przypadku instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a i b ustawy - Prawo budowlane.

Opłatę wpłać w kasie lub przelewem na konto właściwego urzędu wojewódzkiego. Po otrzymaniu postanowienia ustalającego wysokość opłaty legalizacyjnej możesz zwrócić się z wnioskiem o odroczenie lub rozłożenie opłaty na raty albo o jej umorzenie w całości lub w części. Wniosek złóż do wojewody właściwego ze względu na lokalizację obiektu budowlanego. Zrób to w terminie 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia nakładającego opłatę legalizacyjną. Złożenie tego wniosku zawiesza postępowanie w sprawie legalizacji obiektu budowlanego (do dnia jego rozstrzygnięcia).

Nadzór budowlany nie nałoży ci opłaty legalizacyjnej w przypadku wydania decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego.

Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie)

• 17 zł

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu. Nie trzeba dołączać pełnomocnictwa, jeśli wniosek w imieniu przedsiębiorcy składa osoba wpisana jako pełnomocnik do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy). Na przykład jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania, to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa.

Ile będziesz czekać

W aktach prawnych dotyczących procedury legalizacyjnej nie ma podanego terminu, w którym organ zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie. Niektóre organy stosują przepisy KPA, według których sprawy rozpatrywane są bez zbędnej zwłoki: gdy wymagane jest postępowanie wyjaśniające w ciągu jednego miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowane, w ciągu dwóch miesięcy.

Jak możesz się odwołać

Możesz się odwołać od wydanych w postępowaniu legalizacyjnym:

• decyzji o nakazie rozbiórki
• decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego
• decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Odwołanie rozpatrywane jest zgodnie z trybem wynikającym z KPA. Należy je złożyć za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od daty jej otrzymania.

Postępowanie odwoławcze prowadzi organ nadzoru budowlanego wyższego stopnia. Odwołanie od wyżej wymienionych decyzji może złożyć inwestor/właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a także strony postępowania (na przykład sąsiedzi) niezadowoleni z decyzji organu.

Jeżeli decyzja legalizująca obiekt budowlany wybudowany lub będący w budowie zostanie uchylona w postępowaniu odwoławczym i zostanie wydana decyzja o nakazie rozbiórki, to opłata legalizacyjna zostanie zwrócona w terminie 30 dni od stwierdzenia rozbiórki.

Natomiast, jeżeli wykonanie rozbiórki odbywa się w trybie wykonania zastępczego (wynikającym z przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji), to opłata legalizacyjna zaliczana jest w poczet kosztów wykonania zastępczego.

Na postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej można złożyć zażalenie. Należy je wnieść w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ nadzoru budowlanego wyższego stopnia.

Warto wiedzieć

Sankcje za budowanie bez zezwolenia 

Prowadzenie prac budowlanych bez decyzji o pozwoleniu na budowę podlega grzywnie. Późniejsza legalizacja obiektu, czy nawet jego rozbiórka nie zwalnia od odpowiedzialności karnej.

Legalizacja obiektu budowlanego bez zgłoszenia

Sprawdź, jak przeprowadzić legalizację obiektu budowlanego bez zgłoszenia budowy.