Podatek od nieruchomości

Co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:

• grunty
• budynki lub ich części
• budowle, czyli obiekty, które nie są budynkami, lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie płacisz podatku od nieruchomości od użytków rolnych lub lasów, chyba że są zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Wtedy również zapłacisz podatek od nieruchomości.

Nowe definicje budynku i budowli

Od 1 stycznia 2025 roku - na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości - zmieniają się definicje obiektów budowlanych.

Dotąd, przepisy podatkowe, odsyłały do definicji w prawie budowlanym. Od 2025 roku na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynek i budowla zostały opisane w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Zgodnie z tą Ustawą budynek to obiekt

• wzniesiony w wyniku robót budowlanych
• wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem
• trwale związany z gruntem
• wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
• który posiada fundamenty i dach.

Ważne! Budynkiem na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym, określającym przeznaczenie, jest pojemność.

Definicję budowli podzielono na kilka grup obiektów budowlanych, które zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych.

Budowlą są:

• obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem – załącznik zawiera 28 pozycji, w których wymienia poszczególne budowle
• elektrownie wiatrowe, elektrownie jądrowe i elektrownie fotowoltaiczne, biogazownie, biogazownie rolnicze, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, kolej linową, wyciągi narciarskie oraz skocznie, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych
• urządzenia budowlane – przyłącza oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą wymienioną w załączniku do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem
• urządzenia techniczne – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Sprawdź Załącznik nr 4 do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w którym znajdziesz wykaz obiektów uznawanych za budowle na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Stawka podatku od budowli wynosi 2 procent jej wartości.

Kto płaci podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości płacą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych
• użytkownikami wieczystymi gruntów

• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

  • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości
  • jest bez tytułu prawnego.

Jeżeli grunt, budynek lub budowla stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

Zobowiązanie solidarne oznacza, że niezależnie od liczby współwłaścicieli, czy posiadaczy gruntu, budynku lub budowli, organ podatkowy może domagać się zapłaty podatku w pełnej wysokości od jednego z nich, od niektórych, lub od wszystkich.

Jeżeli współwłaściciel zapłaci podatek w kwocie wyższej, niż wynika to z udziału w przedmiocie opodatkowania, może domagać się od pozostałych podatników rozliczenia zapłaconej kwoty tak, aby każdy z nich zapłacił podatek w kwocie odpowiadającej wysokości przysługującego mu udziału.

Spółka cywilna a podatek od nieruchomości

Spółka cywilna nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, ponieważ nie może
we własnym imieniu nabywać praw, w tym własności nieruchomości; nie może stać się posiadaczem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym gruntu ani posiadaczem mienia jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (zobacz interpretację Ministerstwa Finansów).

Jeżeli do spółki cywilnej zostały wniesione nieruchomości, to podatnikami podatku należnego od tych nieruchomości lub obiektów budowlanych, są wspólnicy spółki, a obowiązek zapłaty spoczywa na nich solidarnie.

Jeśli jednak wspólnik wnosi do spółki wkład w postaci używania nieruchomości, podatek od nieruchomości płaci wówczas tylko ten wspólnik.

W takim przypadku nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego wspólników.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku podatkowego.

Taką okolicznością może być na przykład kupno gruntu, budynku lub budowli.

Przykład

Pan Jan kupił działkę budowlaną 12 kwietnia 2024 roku. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od 1 maja 2024 roku.

Jeśli zmienia się sposób wykorzystania przedmiotu opodatkowania w trakcie roku podatkowego, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana mająca wpływ na wysokość podatku od nieruchomości.

Obowiązek podatkowy, który zależy od powstania budowli albo budynku lub ich części, powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części, przed ich ostatecznym wykończeniem.

Przykład

Budowa budynku zakończyła się 27 lipca 2022 roku. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje 1 stycznia 2023 roku.

Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Stawki podatku od nieruchomości

Stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w różnych gminach - określają je w swoich uchwałach rady gmin.

Górne granice wyznacza jednak corocznie Minister Finansów w obwieszczeniu.

Stawki podatku od nieruchomości mają charakter kwotowy. Wyjątek stanowi stawka od budowli (czyli obiektów, które nie są budynkami), która ma charakter procentowy i wynosi 2% wartości tych budowli.

Ważne! W przypadku gruntów lub budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą stosowane są wyższe kwotowe stawki opodatkowania.

Jeżeli przedsiębiorca przeznaczył określoną powierzchnię mieszkania do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to z tego powodu może wzrosnąć podatek od nieruchomości.

Przeczytaj, jakie są skutki podatkowe wykorzystywania mieszkania do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprawdź:

• jakie są maksymalne stawki podatku od nieruchomości na rok 2025
• jakie są maksymalne stawki podatku od nieruchomości na rok 2024.

Co jest zwolnione z opodatkowania

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje wiele zwolnień z podatku od nieruchomości.

Takimi zwolnieniami objęte są między innymi:

• budynki gospodarcze lub ich części:

  • służące działalności leśnej lub rybackiej
  • położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej
  • zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
• grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej
• grunty i budynki we władaniu muzeów rejestrowanych
• znajdujące się w parkach narodowych lub rezerwatach przyrody i służące bezpośrednio
  i wyłącznie osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody:
  • grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową
  • budynki i budowle trwale związane z gruntem
• grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska
  i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży
• grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej
• położone na terenie rodzinnego ogrodu działkowego: grunty, altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz budynki stanowiące infrastrukturę ogrodową, w rozumieniu Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej

• grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, którzy spełniają jeden z warunków:

  • osiągnęli wiek emerytalny
  • są inwalidami zaliczonymi do I albo II grupy
  • są niepełnosprawnymi o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności
  • są osobami całkowicie niezdolnymi do pracy w gospodarstwie rolnym
    albo niezdolnymi do samodzielnej egzystencji
• nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego
• publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową
• żłobki i kluby dziecięce oraz prowadzące je podmioty, w zakresie nieruchomości zajętych na prowadzenie żłobka lub klubu dziecięcego
• prowadzący zakłady pracy chronionej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych
• instytuty badawcze, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą
• przedsiębiorcy o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej, w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych.

Rada gminy może również wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe od podatku od nieruchomości.

Zwolnienia z podatku od nieruchomości przyznane z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na terenie specjalnych stref ekonomicznych regulują przepisy Ustawy o zmianie ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych i niektórych ustaw.

Informacje i deklaracje na potrzeby rozliczenia podatku od nieruchomości

Osoby fizyczne, które rozliczają podatek od nieruchomości, muszą złożyć do organu podatkowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1).

Mają na to 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego.

Przykład

Pan Jan kupił w Węgorzewie działkę budowlaną 12 kwietnia 2023 roku. Informację o nieruchomości powinien złożyć do 26 kwietnia, Urzędzie Miejskim w Węgorzewie. Obowiązek podatkowy powstał od 1 maja 2023 roku.

Organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości jest wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od położenia nieruchomości.

Gdy w trakcie roku zaistnieje okoliczność, która uzasadnia zwiększenie lub zmniejszenie należnego podatku, podatnik musi poinformować właściwy organ podatkowy w ciągu 14 dni.

Jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą i uznasz, że wprowadzenie nowych definicji budynku lub budowli wpływa na sposób płacenia przez twoja firmę podatku od nieruchomości, złóż do właściwego urzędu gminy, do 14 stycznia 2025 roku, aktualizację informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1).

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy dla twojej firmy uwzględni ją przy wydawaniu decyzji określającej wysokość twojego podatku od nieruchomości na rok 2025.

Osoby prawne (na przykład spółki z o.o., spółki akcyjne), jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej składają corocznie, do 31 stycznia, do organu podatkowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, deklarację na podatek od nieruchomości (DN-1) na dany rok podatkowy. W deklaracji na rok 2025 musisz uwzględnić:

• zmiany wynikające z nowych definicji budynku oraz budowli
• zmiany obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku, na przykład zmiany stawek podatku od nieruchomości określonych przez radę gminy lub miasta.

Wyjątkowo, ze względu na wagę zmian w przepisach, masz prawo złożyć deklarację na podatek od nieruchomości na rok 2025 do 31 marca 2025 roku.

Aby z tego prawa skorzystać musisz, do 31 stycznia 2025 roku, złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawiadomienie o korzystaniu z dłuższego terminu na złożenie deklaracji.

Jednocześnie musisz obliczyć i wpłacić raty podatku w styczniu, lutym i marcu 2025 roku na podstawie wysokości podatku za rok 2024.

Od kwietnia będziesz płacić podatki zgodnie z deklaracją DN-1. Jeżeli wpłaty za styczeń – marzec okażą się za niskie, będziesz musiał wyrównać różnice, zgodnie z wysokością podatku na rok 2025, w terminie złożenia deklaracji na ten rok, czyli do 31 marca 2025 roku.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność, lub znajduje się we wspólnym posiadaniu jednocześnie osoby fizycznej oraz osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej (w tym spółki), która nie posiada osobowości prawnej, wówczas osoba fizyczna składa deklarację na podatek od nieruchomości na zasadach przewidzianych dla spółek.

Wraz z deklaracją DN-1 składane są załączniki:

• Załącznik do deklaracji na podatek od nieruchomości (ZDN-1) - dane o przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu
• Załącznik do deklaracji na podatek od nieruchomości (ZDN-2) - dane o przedmiotach opodatkowania zwolnionych z opodatkowania.

Informację IN-1 oraz deklarację DN-1 możesz złożyć:

• osobiście, we właściwym organie podatkowym
• wysyłając dokumenty pocztą (za datę złożenia uznaje się datę nadania na poczcie)
• elektronicznie: podpisz dokumenty profilem zaufanym lub elektronicznym podpisem kwalifikowanym i wyślij na skrzynkę podawczą właściwego urzędu na platformie usług administracji publicznej (ePUAP).

Kiedy i jak płacić podatek od nieruchomości

Osoby fizyczne płacą podatek ratalnie, w terminach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku.

Wysokość podatku ustala w decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, czyli wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta.

Uwaga! Nie dzielisz płatności na raty, jeśli kwota podatku nie przekracza 100 zł.
W tej sytuacji płacisz cały podatek w terminie płatności pierwszej raty.

Pozostali podatnicy (na przykład spółki z o.o., spółki akcyjne) płacą podatek miesięcznie, za poszczególne miesiące, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń - do 31 stycznia. Wysokość podatku ustalają samodzielnie.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność (lub znajduje się w posiadaniu) jednocześnie osoby fizycznej oraz osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej (w tym spółki), która nie posiada osobowości prawnej, wówczas osoba fizyczna opłaca podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

W tym przypadku osoba fizyczna nie otrzymuje decyzji o wysokości podatku.