Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Nie odpowiadają ci ustalenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy? Chcesz je zmienić? Złóż wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Przeczytaj opis usługi i dowiedz się kiedy i jak możesz to zrobić.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Jeśli chcesz zmienić posiadaną decyzję o warunkach zabudowy, złóż wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o ich zmianie wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość, której dotyczy decyzja. Zmian decyzjo o warunkach zabudowymiana dokonywana jest na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Możesz otrzymać decyzję w sprawie zmiany wydanej decyzji o warunkach zabudowy, jeśli:

• jesteś adresatem decyzji – czyli decyzja była wydana tobie. Jeśli decyzję wydano innemu inwestorowi, od którego kupiłeś nieruchomość, najpierw musisz uzyskać decyzję o przeniesieniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
• wydana decyzja jest ostateczna – ma to miejsce, jeżeli żadna ze stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie złożyła odwołania w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnie zakończona została procedura odwoławcza;
• strony wyraziły zgodę na zmianę decyzji o warunkach zabudowy – przy czym przez strony należy rozumieć inne osoby lub podmioty, będące stronami postępowania dotyczącego decyzji;
• decyzja o warunkach zabudowy jest ważna, tzn. nie została wygaszona – np.: gdy dla obszaru, którego ona dotyczy wydano decyzję o pozwoleniu na budowę dla innego inwestora, albo dla obszaru, którego dotyczy decyzja uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o ustaleniach sprzecznych z decyzją o warunkach zabudowy.

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest decyzją uznaniową i możliwa jest odmowa zmiany decyzji o warunkach zabudowy, jeśli:

• decyzja jest wadliwa
• zmieniany jest przedmiot inwestycji np. budynek służby zdrowia ma być zmieniony na budynek biurowy, lub
• zakres zmian wykracza poza wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. analizy urbanistycznej) wykonanej w trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• urzędy miast lub gmin
• urzędy wojewódzkie
• urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy
• urzędy miast na prawach powiatu

Co zrobić krok po kroku

1. Przygotuj i złóż wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy

Dokumenty

Do wniosku dołącz – jeśli ją masz – zgodę stron na zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Przyspiesza to postępowanie, ale nie jest obowiązkowe. Pamiętaj jednak, że docelowo strony ustala urząd. Zgoda stron na zmianę decyzji powinna zostać wyrażona na piśmie lub zaprotokołowana w urzędzie.

Ważne

Jeśli nie dostarczysz zgody, urząd sam wystąpi o nią w trakcie załatwiania sprawy. Brak zgód stron nie jest brakiem formalnym i urząd nie może wezwać cię o ich dostarczenie. Jeżeli nie będzie możliwe uzyskanie zgody stron (np. strona postępowania nie wyrazi zgody na zmianę decyzji), to urząd nie będzie mógł wydać decyzji o zmianie warunków zabudowy. W takim przypadku wystąp o nową decyzję o warunkach zabudowy.

2. Urząd sprawdzi kompletność i poprawność twojego wniosku oraz załączników

Jeśli błędnie wypełnisz wniosek, nie dołączysz wszystkich dokumentów lub nie zapłacisz opłaty skarbowej za wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy lub za złożenie ewentualnego pełnomocnictwa, to urząd wezwie cię do uzupełnienia braków. Termin na to ustali urząd. Będzie to co najmniej 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz wezwanie. Jeżeli tego nie zrobisz w podanym terminie, to wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania – czyli urząd nie załatwi twojej sprawy.

Brakujące dokumenty lub poprawiony wniosek złóż do tego samego urzędu, w którym złożyłeś wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy.

3. Urząd ustali strony postępowania i zawiadomi je o wszczęciu postępowania

Jeżeli twój wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy był kompletny, lub uzupełniłeś brakujące dokumenty, to urząd ustala strony postępowania administracyjnego i zawiadamia je o wszczęciu postępowania. Za stronę będzie uznany każdy, którego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie (jako wnioskodawca również będziesz stroną postępowania). W praktyce, w postępowaniu o zmianę decyzji o warunkach zabudowy stronami postępowania są właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje planowana inwestycja. Przez obszar oddziaływania należy rozumieć teren wokół twojej inwestycji, którego sposób zagospodarowania (w tym zabudowy) może zostać ograniczony przez twoją inwestycję.

Zawiadomione strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania. Przed wydaniem decyzji o zmianie warunków zabudowy mogą one wypowiedzieć się co do zebranych materiałów i dokumentów. Na każdym etapie postępowania urząd ma prawo wezwać osoby (np. ciebie, twojego pełnomocnika oraz inne strony) do udziału w podejmowanych czynnościach i do złożenia wyjaśnień osobiście, przez pełnomocnika lub na piśmie.

Dokumenty

4. Urząd sprawdza czy może zmienić decyzję o warunkach zabudowy

Kiedy urząd umarza lub zawiesza wszczęte postępowanie

W pierwszej kolejności urząd sprawdza, czy dla obszaru objętego wnioskiem nie uchwalono – już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy – planu miejscowego o ustaleniach innych niż zawarte są w treści zmienianej decyzji. Jeśli taki plan obowiązuje, to urząd wyda ci decyzję o umorzeniu postępowania.

Przepisy nie precyzują, czy urząd może z własnej inicjatywy zawiesić postępowanie w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy w przypadku, gdy przystąpiono do sporządzania planu miejscowego dla terenu objętego wnioskiem, albo urząd przewiduje przystąpienie do sporządzania takiego planu.

Co sprawdza urząd prowadząc postępowanie

Zakres oceny wniosku o zmianę warunków zabudowy zależy od specyfiki sprawy (inwestycji). Zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie może wykraczać poza granice sprawy administracyjnej, rozstrzygniętej decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. Oznacza to, że zmiana decyzji następuje w granicach ustaleń analizy urbanistycznej wykonanej przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie analizy wyznacza się następujące parametry zabudowy i zagospodarowania terenu:

• linię zabudowy,
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu,
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
• geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych).

Czy możesz zmienić powierzchnię obiektu handlowego

Jeśli twój wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy dotyczy obiektu handlowego, jego zmieniona powierzchnia sprzedaży nie może przekroczyć 2000 m2. Jeśli przekroczy, nie otrzymasz zgody na zmianę decyzji. Obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2 może zostać zrealizowany wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętaj, że we wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu handlowego musisz podać jego powierzchnię sprzedaży. Jest to powierzchnia przeznaczona do sprzedaży detalicznej, gdzie odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów. Nie wlicza się do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, czyli powierzchni magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.

Zmiana decyzji a zwiększenie oddziaływania na środowisko

Jeśli zmiana decyzji o warunkach zabudowy dotyczy inwestycji mogącej znacząco oddziaływać na środowisko – określonej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko – to sprawdź, czy zmiana nie zwiększy oddziaływania na środowisko. Będzie tak, jeśli inwestycja przekroczy parametry graniczne, które określone są w tym rozporządzeniu. Spowoduje to, że będziesz musiał uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kiedy urząd uzgadnia projekt decyzji

Projekt decyzji o zmianie warunków zabudowy – tak samo jak przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – może być uzgadniany z innymi urzędami (np. w kwestii ochrony środowiska, obsługi komunikacyjnej, ochrony zabytków). Będzie tak, jeśli zmiana decyzji wykracza poza warunki wynikające z uzgodnień uzyskanych przed wydaniem decyzji pierwotnej. W takim przypadku wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy może zostać uzależnione od tego uzgodnienia. Urząd uzgadniający ma 14 dni na zajęcie stanowiska – licząc od dnia otrzymania wystąpienia o uzgodnienie (z wyjątkiem regionalnego dyrektora ochrony środowiska, który powinien wyrazić stanowisko w ciągu 21 dni). Jeżeli w tym terminie odpowiedni urząd nie zajmie stanowiska, to uzgodnienie uważa się za dokonane. Uzgodnienie wydawane jest w formie postanowienia – możesz na nie złożyć zażalenie.

Kto może zapoznać się z materiałami

Przed wydaniem decyzji urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów oraz możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jeśli jest ryzyko, że otrzymasz decyzję odmowną, to urząd wskaże ci zależne od ciebie warunki, których nie spełniłeś. Aby je spełnić możesz w terminie wyznaczonym przez urząd złożyć dodatkowe dokumenty.

Dokumenty

5. Otrzymasz decyzję o zmianie decyzji o warunkach zabudowy

Po zebraniu wszystkich dokumentów, uzgodnień oraz ewentualnych uwag i wniosków stron postępowania urząd wyda ci decyzję o zmianie warunków zabudowy. Decyzja zostanie również doręczona wszystkim stronom postępowania.

Zmieniona decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza własności i uprawnień innych osób. Decyzja wiąże urząd wydający pozwolenie na budowę. Oznacza to, że nie można wydać pozwolenia na budowę niezgodnego z decyzją o warunkach zabudowy.

Jeśli nie są spełnione warunki wynikające z przepisów prawa, to otrzymasz decyzję o odmowie zmiany decyzji o warunkach zabudowy.

Dokumenty

Oprócz decyzji zmieniającej, w zależności od zakresu zmian decyzji pierwotnej, możesz otrzymać zmieniony załącznik graficzny do decyzji.

Ile zapłacisz

• 10 zł – opłata skarbowa za wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy.

Nie płacisz za wydanie decyzji o zmianie decyzji o warunkach zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego.

Opłatę skarbową powinieneś zapłacić z chwilą złożenia wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową wpłać na konto urzędu lub zapłać w kasie danego urzędu miasta lub gminy, w którym składasz wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy).

Przykład: jeśli wniosek składasz do Prezydenta Miasta Poznania to opłatę za wydanie decyzji o warunkach zabudowy musisz zapłacić na konto Urzędu Miasta Poznania.

• 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (jeśli cię dotyczy).

Jeśli do organu składasz pełnomocnictwo, to musisz za nie zapłacić opłatę skarbową. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy).

Przykład: jeśli pełnomocnictwo składasz do Prezydenta Miasta Poznania to opłatę zapłać  na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa

Ile będziesz czekać

Twoja sprawa zostanie załatwiona w ciągu miesiąca. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy, o czym poinformuje cię urząd.

Do tego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa na wykonanie czynności, uzyskanie uzgodnień, opinii, czy też okresów zawieszenia postępowania. Ponadto wydanie decyzji może się opóźnić z winy strony albo z przyczyn niezależnych od urzędu.

Jak możesz się odwołać

Odwołanie od decyzji

Możesz odwołać się od otrzymanej decyzji o zmianie warunków zabudowy albo od decyzji o odmowie zmiany warunków zabudowy. Odwołanie złóż do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję zmieniającą. Masz na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki, to odwołanie złóż do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Prawo do odwołania przysługuje również innym stronom postępowania. W odwołaniu podaj zarzuty odnoszące się do decyzji, określ istotę i zakres żądania, oraz wskaż dowody uzasadniające twoje żądanie.

Zażalenie na postanowienia

W trakcie postępowania o zmianie warunków zabudowy Wójt, burmistrz, prezydent miasta lub wojewoda może uzgadniać decyzję z innymi organami. Organy te dokonują uzgodnienia w formie postanowienia. Jeśli nie zgadzasz się z postanowieniami, to będąc inwestorem możesz złożyć na nie zażalenie. Wnieś je za pośrednictwem organu, który wydał uzgodnienie. Masz na to 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ wyższego stopnia wskazany w postanowieniu lub decyzji dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Wód Polskich.

Warto wiedzieć

Dalsze zmiany decyzji

Dalsze zmiany decyzji są możliwe, przy czym każdorazowo będą przeprowadzane zgodnie z przedstawionym opisem. Jeśli będziesz chciał dokonać kolejnych zmian w decyzji zastanów się nad wystąpieniem o nową decyzję o warunkach zabudowy.

Pamiętaj, że przy kolejnych zmianach urząd bierze pod uwagę treść decyzji ze wszystkimi dotychczasowymi zmianami (czyli poprzednie decyzje zmieniające).

Kiedy wygasa decyzja o warunkach zabudowy

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, gdy:

• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę dotyczące terenu, którego dotyczy ta decyzja;
• nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę (nie ma zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 24 września 2023 r.);
• inny wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (nie ma zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 24 września 2023 r.);
• dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Ostatniej zasady nie stosuje się, jeżeli:

•  została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę;
• upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy (nie ma zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 24 września 2023 r.);
• wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (nie ma zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 24 września 2023 r.).

Uwaga! Od 1 stycznia 2026 r. decyzja o warunkach zabudowy będzie wygasała po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Zasada ta nie będzie miała zastosowania do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.