Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Jesteś deweloperem i sprzedajesz mieszkania lub inne lokale? A może jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego i chcesz założyć dla niego księgę wieczystą? Jeśli tak, to musisz wydzielić lokal z reszty budynku. Aby to zrobić, najpierw uzyskaj zaświadczenie o samodzielności lokalu. Poniżej dowiesz się, jak to zrobić.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Po co potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zaświadczenie potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość. Zaświadczenie jest potrzebne do:

• ustanowienia dla lokalu odrębnego prawa własności
• założenia księgi wieczystej

Odrębna własność lokalu polega na tym, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Dodatkowo posiada on udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym jest jego lokal. Samodzielne mogą być zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu, np. garaże, lokale użytkowe.

Kto może złożyć wniosek o zaświadczenie o samodzielności lokalu

Wniosek może złożyć właściciel lokalu, którego dotyczy wniosek. W praktyce najczęściej składają go:

• deweloperzy lub spółdzielnie przy sprzedaży lokalu nowemu nabywcy
• spółdzielnie lub gminy przy sprzedaży mieszkań dotychczasowym najemcom lokali.

Warunki samodzielności lokalu

Lokal jest samodzielny, gdy:

• składa się z izby lub zespołu izb (pomieszczeń) położonych w obrębie budynku
• wydzielony jest trwałymi ścianami
• izby wchodzące w skład lokalu muszą spełniać warunki dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi
• izby wchodzące w skład lokalu – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – muszą zaspokajać określone potrzeby:
  • mieszkaniowe
  • inne niż mieszkaniowe, np. usługowe

Do lokalu mogą należeć pomieszczenia, które bezpośrednio nie przylegają do niego. Ponadto, nie muszą one znajdować się w tym samym budynku. Wystarczy, że są położone w granicach nieruchomości gruntowej, na której jest budynek. Są to tzw. pomieszczenia przynależne. Mogą to być np. piwnice, strychy, komórki czy garaże.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• starostwa powiatowe
• urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy
• urzędy miast na prawach powiatu

Co zrobić krok po kroku

1. Przygotuj i złóż wniosek

Dokumenty

Co dołącza się do wniosku

Zanim złożysz wniosek, dowiedz się, jakich dokumentów wymaga urząd, do którego składasz wniosek. Możesz to zrobić telefonicznie, sprawdzić w internecie albo pójść do urzędu.

Zgodnie z przepisami, należy złożyć rzut kondygnacji budynku, gdzie znajduje się lokal, dla którego chcesz otrzymać zaświadczenie. Na rzucie musi być zaznaczony ten lokal wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami. Jeśli pomieszczenia przynależne położone są poza budynkiem mieszkalnym, to należy zaznaczyć je także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku takiej dokumentacji technicznej budynku, zaznaczenia powinny być wykonane zgodnie z wymogami prawa budowlanego. Koszt takiej dokumentacji ponosi dotychczasowy właściciel nieruchomości – chyba, że strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu ustalą inaczej.

W praktyce, urzędy wymagają:

• dołączenia dołączenia rzutu odpowiedniej kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi albo operatu inwentaryzacyjnego lokalu (często w kilku egzemplarzach)
• aby rzuty odpowiedniej kondygnacji budynku albo operat były wykonane i podpisane przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa).

Organ może żądać dołączenia dodatkowych dokumentów. Sprawdź wymagane dokumenty na stronie wlaściwego miejscowo urzędu.

2. Urząd sprawdzi, czy twój wniosek jest kompletny

Jeśli wniosek ma braki, urząd wezwie cię do ich usunięcia. Na uzupełnienie braków będziesz mieć co najmniej 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz wezwanie. Jeżeli nie usuniesz braków w terminie, urząd pozostawi sprawę bez rozpoznania – czyli nie wyda ci zaświadczenia.

Jeżeli nie zapłacisz opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia oraz za ewentualne pełnomocnictwo, urząd wyznaczy ci termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Jeśli nie zapłacisz w wyznaczonym terminie, urząd zwróci ci wniosek. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie spowoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

3. Otrzymasz zaświadczenie o samodzielności lokalu

Co sprawdzi urząd

Urząd zweryfikuje, czy lokal może być samodzielnym lokalem: mieszkalnym albo przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne, np. usługowe.

Ponadto, urząd sprawdzi, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu jest zgodne z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy albo uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem budowy
• pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy

Takie sprawdzenie dotyczy tylko budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r., albo wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po tym terminie.

Jeśli warunki te będą spełnione, urząd wyda ci zaświadczenie o samodzielności lokalu. Zanim to zrobi, może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające. Poinformuje cię o nim pismem w formie postanowienia.

Uwaga

W budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po 11 lipca 2003 r., odrębną nieruchomość mogą stanowić maksymalnie 2 samodzielne lokale mieszkalne. Urząd sprawdzi, czy taki budynek wybudowany został zgodnie z wyżej wymienionymi dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa.

Kiedy urząd odmówi ci wydania zaświadczenia

Jeśli lokal nie spełnia warunków do bycia samodzielnym lokalem mieszkalnym, urząd wyda ci postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia.

Dokumenty

Ile zapłacisz

17 zł – opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

Jeśli wniosek dotyczy kilku lokali, to opłatę zapłacisz za każdy z lokali. Czyli, jeśli chcesz zaświadczenia dla 6 lokali, to opłata wyniesie 102 zł (6 x 17 zł).

Opłatę zapłać w chwili złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia. Wpłać ją na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się urząd, do którego składasz wniosek. Z opłaty zwolnione są wnioski składane przez jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

Przykład: jeśli wniosek składasz do Starostwa Powiatowego w Poznaniu, opłatę zapłać na konto Urzędu Miasta Poznania.

17 zł – opłata skarbowa za ewentualne pełnomocnictwo (nie płacisz za pełnomocnictwo udzielane mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa

Ile będziesz czekać

Urząd wyda ci zaświadczenie w ciągu 7 dni. Jeśli urząd przeprowadzi postępowanie wyjaśniające, termin ten może się wydłużyć – o czym zostaniesz poinformowany.

Jak możesz się odwołać

Możesz złożyć zażalenie na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia. Masz na to 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia. Złóż je do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu, który odmówił ci wydania zaświadczenia.