Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jesteś cudzoziemcem spoza Unii Europejskiej, Szwajcarii, Norwegii, Islandii i Lichtensteinu i zamierzasz nabyć w Polsce nieruchomość? Musisz uzyskać zezwolenie ministra. Sprawdź, jak to zrobić.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Kto musi mieć zezwolenie, aby nabyć nieruchomość

Potrzebujesz zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce, jeśli jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii.  

Cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa
• osoba prawna, z siedzibą za granicą
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób, które nie mają polskiego obywatelstwa ani siedziby w Polsce, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki, które są cudzoziemcami.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne

Jeśli jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii albo Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału), nie potrzebujesz zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości na terenie Polski.

Niezależnie od twojego obywatelstwa lub siedziby, nie potrzebujesz zezwolenia, jeśli nabywasz:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia ci odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe
• nieruchomość – gdy mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków)
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmujesz nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Uwaga! Musisz mieć zezwolenie na nabycie nieruchomości również we wskazanych wyżej przypadkach, jeśli nabywasz nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha.

Nie musisz uzyskiwać zezwolenia, jeśli nabywasz nieruchomość w drodze dziedziczenia i jesteś osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzisz. Jeśli w twoim kraju nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje cię prawo polskie.

Wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia odnosi się zarówno do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego, o ile osoby powołane do spadku na podstawie testamentu należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych. Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy.

Uwaga! Musisz uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia, jeśli jesteś uprawniony do dziedziczenia testamentowego i nie należysz do kręgu spadkobierców ustawowych.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać zezwolenie

Dostaniesz zezwolenie, jeśli:

• nabycie przez ciebie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego
• nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa
• wykażesz, że zachodzą okoliczności potwierdzające twoje więzi z Polską.

Aby wykazać więzi z Polską możesz wskazać, że:

• masz polską narodowość lub pochodzenie
• masz żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi
• masz zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE
• jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej
• prowadzisz w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Ważne! Jeśli nabywasz nieruchomości na potrzeby życiowe, ich powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 ha.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą i nabywasz nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, musisz wykazać, że nabycie nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej przez ciebie działalności gospodarczej lub rolniczej.

Jak uzyskać przyrzeczenie udzielenia zezwolenia

Możesz ubiegać się o przyrzeczenie udzielenia zezwolenia, czyli promesę. Nie uprawnia ona do nabycia nieruchomości, ale – jeśli złożysz wniosek o zezwolenie w okresie ważności promesy i spełnisz warunki określone w promesie – Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma obowiązek wydać ci zezwolenie. Wyjątkowo minister odmówi wydania zezwolenia, jeśli uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Promesa określa, jakie warunki musisz spełniać, aby uzyskać zezwolenie.

Promesa jest wydawana na 1 rok.

Wniosek o udzielenie promesy powinien spełniać te same wymogi co wniosek o udzielenie zezwolenia. Dotyczy to również obowiązku dołączenia dokumentów, które potwierdzają twoje prawo do nabycia nieruchomości.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

W dowolnym momencie.

Złóż wniosek na tyle wcześnie, aby otrzymać zezwolenie przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności twojej karty pobytu – jeżeli potwierdza ona twoje więzi z Polską.

Gdzie załatwisz sprawę

MINISTERSTWO SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI
ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa

Co zrobić krok po kroku

1. Złóż wniosek o wydanie zezwolenia

Dokumenty

Dołącz do wniosku:

Dokumenty określające twój status prawny:

• jeśli jesteś osobą fizyczną – dołącz odpis lub kopię ważnego dokumentu, który potwierdza twoją tożsamość, obywatelstwo, datę i miejsca urodzenia np. karta pobytu, paszport. Jeśli chcesz nabyć nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, dołącz też aktualny odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji
• jeśli masz spółkę handlową – dołącz aktualny odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru. Pamiętaj, że dokument powinien być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem, w którym złożysz wniosek.

Uwaga! Zagraniczne dokumenty urzędowe powinny być zalegalizowane albo poświadczone apostille.

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
• dokumenty urzędowe, które posłużą do zmiany oznaczenia nieruchomości – gdy w księdze wieczystej nie ma aktualnego oznaczenia
• wypis z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego albo  decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli nie ma planu, wtedy dołącz dokument z odpowiedniego urzędu, który to potwierdza
• aktualne oświadczenie zbywcy (osoby przekazującej ci rzecz lub prawa) o chęci przekazania ci nieruchomości, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości.

Uwaga! Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny być złożone w oryginale lub uwierzytelnionej kopii i wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem, w którym złożysz wniosek.

Odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości powinien być wydany przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Może być on wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego i posiadać cechy umożliwiające jego weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Dołącz też inne informacje o wniosku i załącznikach:

Jeśli chcesz dostać zezwolenie na nabycie lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności (p.. prawo własności do lokalu położonego w budynku z wieloma lokalami), to nie musisz dołączać do wnioskp.np. wypisu z rejestru gruntów czy aktualnego planu miejscowego. Jeśli twój lokal nie ma księgi wieczystej, dostarcz odpis księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów nieruchomości z budynkiem, w którym jest twój lokal.

Jeśli chcesz dostać zezwolenie dla nieruchomości, która ma więcej niż 15 działek gruntu, to złóż oświadczenie zbywcy o chęci przekazania ci nieruchomości wraz z ich wykazem (DOC). Jeśli nabywasz nieruchomość w wyniku połączenia lub podziału spółek, dołącz uzgodniony plan połączenia (lub podziału), a także projekty uchwał o połączeniu (podziale) i projekt umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.

Jeśli jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki kapitałowej lub spółki osobowej, która ma siedzibę w Polsce, dołącz następujące dokumenty, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku:

• odpis lub wyciąg z rejestru KRS jako przedsiębiorcy, który jest członkiem zarządu
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalegasz z należnościami na rzecz budżetu
• zaświadczenie z oddziału ZUS, że nie zalegasz ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych

Jeśli chcesz wykonywać w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą zgodnie z polskim prawem, dołącz dokumenty, które to potwierdzają, na przykład odpisy koncesji czy zezwoleń.

Cudzoziemcy, będący osobami prawnymi muszą udowodnić, że stać je na zakup nieruchomości i finansowanie działalności. Pamiętaj, że dokumenty powinny być wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku. Chodzi o takie dokumenty jak:

• zaświadczenie z banku, gdzie masz swój rachunek bieżący (lub twoich udziałowców czy akcjonariuszy), które określa twoje środki finansowe oraz zdolność kredytową i płatniczą
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalegasz z wpłatami należności budżetowych
• zaświadczenie z ZUS, że nie zalegasz ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych

Dokumenty dołącz do wniosku w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Pamiętaj, że dokumenty w języku obcym muszą mieć tłumaczenie na język polski, poświadczone przez tłumacza przysięgłego.

Termin

W dowolnym momencie.

Złóż wniosek na tyle wcześnie, aby otrzymać zezwolenie przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności twojej karty pobytu – jeżeli potwierdza ona twoje więzi z Polską.

2. Ministerstwo sprawdzi formalnie twój wniosek

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdzi formalnie twój wniosek. Potem wystąpi o opinię do Ministra Obrony Narodowej (MON). Jeśli twój wniosek dotyczy nieruchomości rolnej, poprosi o opinię również Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW).

Jeżeli twój wniosek zawiera braki formalne (np. pomyliłeś się we wniosku, albo nie dołączyłeś potrzebnych dokumentów), to minister wezwie cię do poprawienia błędów. Na poprawki będziesz mieć co najmniej 7 dni. Jeśli nie poprawisz błędów w wyznaczonym terminie to twoja sprawa nie będzie dalej załatwiana.

Zanim minister udzieli ci zezwolenia, może zażądać od ciebie dostarczenia dodatkowych dowodów i informacji. Będą one potrzebne do rozpatrzenia twojego wniosku i sprawdzenia, czy twoja sprawa nie wpływa na zagrożenie obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego i czy jest zgodna z interesem kraju. Jeśli minister uzna to za konieczne, może zażądać, aby odpowiednie instytucje sprawdziły, czy nabycie przez ciebie nieruchomości może powodować te zagrożenia.

Ponadto minister może zwrócić się o opinię do innych instytucji państwowych czy organizacji zawodowych. Może też poprosić o przekazanie dokumentów i informacji. Te materiały mogą być potrzebne do udzielenia ci zezwolenia oraz prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez obcokrajowców.

3. Odpowiednie instytucje zaopiniują twój wniosek

Minister Obrony Narodowej, a jeśli nieruchomość, którą chcesz kupić jest nieruchomością rolną – również Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, może wnieść sprzeciw wobec twojego wniosku. Jeśli nie zrobią tego w ciągu 14 dni, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może dalej rozpatrywać twój wniosek.

Jeśli wymaga tego sytuacja, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, może wydłużyć termin na zgłoszenie sprzeciwu do 2 miesięcy. Jest to możliwe, gdy wniosek o jego przedłużenie złożą ministrowie, którzy mają prawo sprzeciwu.

Jeśli ministrowie zgłoszą swój sprzeciw, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji odmówi ci udzielenia zezwolenia. Ministrowie zgłaszają sprzeciw w formie postanowienia. Jeśli przemawiają za tym względy obronności lub bezpieczeństwa państwa, nie dostaniesz uzasadnienia odmowy.

Termin

Termin na wniesienie sprzeciwu przez MON i MRiRW wynosi 14 dni, przez inne organy - 30 dni, ale na wniosek organu opiniującego może zostać przedłużony do dwóch miesięcy

4. Dostaniesz decyzję w sprawie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości

Jeśli spełniasz wymagania, dostaniesz zezwolenie na nabycie nieruchomości. Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może w zezwoleniu określić specjalne warunki. W takim wypadku możesz nabyć nieruchomość dopiero po ich spełnieniu.

Twoje zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może odmówić ci udzielenia zezwolenia, jeśli:

• nie spełniasz warunków wynikających z przepisów, np. brak więzi z Polską
• twój wniosek nie uzyska pozytywnej opinii ministerstw: Obrony Narodowej lub Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Jeśli zrezygnowałeś z zakupu nieruchomości albo zbywca się rozmyślił, poinformuj o tym ministra, który zakończy postępowanie.  

Ważne! Jeśli postępowanie zakończy się bez wydania zezwolenia, przysługuje ci zwrot opłaty skarbowej. W tym celu złóż wniosek do Prezydenta m. st. Warszawy o zwrot opłaty.

Dokumenty

5. Złóż wniosek o wydanie zaświadczenia o ostateczności/ prawomocności decyzji

Jeśli notariusz wymaga od ciebie ostatecznej lub prawomocnej decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, złóż wniosek do ministerstwa o wydanie takiego zaświadczenia. Do wniosku dołącz potwierdzenie zapłacenia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia, w wysokości 17 zł.

Ile zapłacisz

1570 zł – opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości

98 zł – opłata skarbowa za wydanie promesy zezwolenia

17 zł – opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową z wpis wpłać na konto Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy - Centrum Obsługi Podatnika. W tytule przelewu napisz, czego dotyczy opłata.

17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (jeśli cię dotyczy). Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: jeśli podlegasz opłacie skarbowej za pełnomocnictwo, wpłać pieniądze na konto Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy - Centrum Obsługi Podatnika.

Pełnomocnictwa — praktyczne wskazówki

Ile będziesz czekać

Minister rozpatrzy twoją sprawę najszybciej jak to jest możliwe. Pamiętaj jednak, że sprawy dotyczące zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców należą do kategorii spraw szczególnie skomplikowanych, co wiąże się z możliwością stosowania wydłużonych terminów ich rozpatrywania.

Postępowanie szczególnie skomplikowane powinno trwać nie dłużej niż dwa miesiące od dnia wszczęcia postępowania, o ile wraz z wnioskiem zostaną złożone wszystkie wymagane dokumenty, a organy opiniujące konkretną sprawę zajmą stanowisko w przewidzianym dla nich terminie. Do dwumiesięcznego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony (na przykład konieczność wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy treścią wniosku, a załączonymi dokumentami, dostarczenia dodatkowych dokumentów itp.) albo z przyczyn niezależnych od organu.

W praktyce, postępowanie o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji i udziałów, z uwagi na obszerną korespondencję, konieczność uzyskania opinii innych organów i instytucji może trwać do 3 lub 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej.

W przypadku nierozpatrzenia sprawy w terminie zostanie wyznaczony nowy termin do załatwienia sprawy. Urząd powiadomi cię o tym.

Jeśli twoja sprawa dotyczy nabycia nieruchomości, która jest na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, to zezwolenie dostaniesz w ciągu miesiąca od dnia złożenia przez ciebie wniosku.

Jak możesz się odwołać

Jeśli jesteś niezadowolony z decyzji wydanej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, możesz:

• zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy
• złożyć skargę na decyzję bezpośrednio do sądu.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy napisz dlaczego nie zgadzasz się z decyzją. Wniosek złóż w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji o odmowie udzielenia ci zezwolenia.

Pamiętaj, że możesz pisemnie zrezygnować ze składania wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu, to decyzja szybciej stanie się ostateczna i prawomocna.

Możesz zaskarżyć również sprzeciw wniesiony przez Ministra Obrony Narodowej albo Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Złóż do odpowiedniego ministra wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, a jeśli nie zostanie uwzględniony – skargę do sądu administracyjnego.

Warto wiedzieć

Jeśli kupisz nieruchomość bez wymaganego zezwolenia, to taka transakcja będzie nieważna.

O nieważności transakcji orzeka sąd na żądanie:

• wójta (oraz burmistrza lub prezydenta miasta), na terenie którego jest nieruchomość
• starosty
• marszałka województwa lub wojewody
• Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Więcej informacji na temat procedury uzyskiwania zezwolenia znajdziesz na stronie internetowej Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Powyższe informacje nie stanowią wiążącej wykładni przepisów prawa. Wiążące stanowisko w kwestii konieczności lub braku konieczności legitymowania się przez dany podmiot zezwoleniem na nabycie nieruchomości Minister może zająć tylko w trybie decyzji administracyjnej wydanej po przeprowadzeniu postępowania o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości wszczętego na wniosek cudzoziemca i na podstawie ustalonego stanu faktycznego wynikającego z przedstawionego przez wnioskodawcę pełnego materiału dowodowego.