Złóż wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Zanim zaczniesz budowę domu na gruncie rolnym, musisz zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero wtedy możesz wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Przeczytaj, jak to zrobić.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

W jakich sytuacjach wyłącza się grunty z produkcji rolniczej

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.

Jeśli jesteś właścicielem działki rolnej i chcesz zbudować na niej dom, musisz najpierw wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Możesz to zrobić pod warunkiem, że twoja działka jest przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – uzyskała decyzję o warunkach zabudowy.

Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań.

To czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwala na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja.

Co to jest plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez daną gminę, określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie tej gminy.

Jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania działki jest określany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli w obowiązującym planie twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze, musisz złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie zmian w tym planie.

Jeśli jednak dla twojej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu, masz do wyboru dwie ścieżki postępowania:

• złożenie do urzędu gminy wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażesz cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (twoja działka)
• złożenie do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne.

Przeczytaj, jak:

• zawnioskować o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Ważne! Jeżeli twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji

Musisz uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji, jeśli chcesz odrolnić:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
• inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:
  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
  • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  • grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  • grunty torfowisk i oczek wodnych
  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Kiedy można wyłączyć z produkcji rolnej grunty klas I-III

Do wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III jest konieczne, aby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewidywały przeznaczenie twojej działki na cele inne niż rolnicze.

Nie wymaga uzyskania zgody przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Czy trzeba wyłączać z produkcji rolnej grunty wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-VI

Zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej.

Jednak wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej jest niezbędne:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa 
• torfowisk i oczek wodnych
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca będący:

• osobą fizyczną
• osobą prawną
• jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.

Kiedy nie trzeba płacić należności i opłat rocznych

Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazową opłatę – tak zwaną należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli przekroczysz tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy ci należność i opłaty roczne.

Nie masz obowiązku ponoszenia kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych także jeżeli:

• wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500m2
• właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę

Złóż wniosek przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów – przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• starostwa powiatowe
• urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy
• urzędy miast na prawach powiatu

Co zrobić krok po kroku

1. Złóż wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Złóż wniosek do właściwego starostwa powiatowego albo urzędu miasta na prawach powiatu.

Warto przed złożeniem wniosku skontaktować się ze starostwem, aby dowiedzieć się jakie załączniki są wymagane dla działki leżącej na danym terenie.

Jeżeli twój wniosek zawiera braki formalne, na przykład pomylisz się we wniosku, nie podasz wymaganych danych, albo nie złożysz wymaganych dokumentów, urząd wezwie cię do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków będziesz mieć co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania.

Dokumenty

Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości to na przykład: umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej.

Jeżeli dla danej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możesz załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu, na przykład wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy.

Projekt zagospodarowania działki powinien zawierać:

• mapę do celów projektowych przygotowaną przez geodetę oraz opis własności gruntów
• zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji.

Termin

Złóż wniosek przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów – przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

2. Otrzymasz decyzję

W decyzji urząd określi grunty, które podlegają wyłączeniu, ich położenie – obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnię i klasę gleb, należność za wyłączenie z produkcji rolniczej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.

Dodatkowo, w decyzji urząd może nałożyć na ciebie obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu oraz odpowiedniego jej wykorzystania.

Dokumenty

Uwaga! Decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej musi być załączona do wniosku o pozwolenie na budowę.

Przeczytaj, jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Ile zapłacisz

Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne.

Uwaga! Uzyskanie niektórych załączników do wniosku może wymagać poniesienia dodatkowych kosztów.

Po uzyskaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji masz obowiązek zapłacić jednorazowo należność oraz opłaty roczne. Taki obowiązek powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

• Należność to jednorazowa opłata, którą musisz zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wyliczysz proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy.

Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) wynoszą:

• w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
  • klasy I – 437 175 zł za 1 ha
  • klasy II – 378 885 zł za 1 ha
  • klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
  • klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
  • Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha
  • Ł i PS II – 361 398 za 1 ha
  • Ł i PS III – 291 450 za 1 ha
• w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:
  • klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
  • klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
  • klasy V – 116 580 zł za 1 ha
  • klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
  • Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha
  • Ł V – 145 725 za 1 ha
  • PS V – 116 580 za 1 ha
  • Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha

(Ł  – łąki; PS – pastwiska trwałe)

• w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za ha

Należność płacisz w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna.

Jeżeli cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas inwestor tej należności nie wnosi. Jeżeli natomiast cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to inwestor wpłaca jedynie różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi. Dotkliwe są natomiast opłaty roczne, które są wpłacane przez 10 lat, gdyż liczone są od pełnej kwoty należności nie pomniejszonej o cenę gruntu.

• Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu musisz płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu).

W przypadku czasowego czasowego – nietrwałego wyłączenia gruntu, opłaty roczne płacisz przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Opłatę roczną za dany rok płacisz do 30 czerwca tego roku.

Gdze zapłacić: należność i opłaty roczne wpłać na konto organu, który wydał decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej.

• 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie)

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Gdzie zapłacić: opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo. Numer konta sprawdzisz na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy. Na przykład, jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa

Ile będziesz czekać

Nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniesz o tym informację).

Jak możesz się odwołać

Od decyzji starosty możesz odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie złóż za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.

Możesz zrzec się prawa do odwołania, decyzja szybciej staje się ostateczna i prawomocna.

Jeśli nie zgadzasz się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych, możesz odwołać się od decyzji starosty do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie złóż za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.

Warto wiedzieć

Dlaczego trzeba płacić za wyłączenie gruntów z produkcji

Ponieważ wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej ma na ogół charakter bezpowrotny, straty oblicza się w okresie wieczystym, czyli 99 lat. Kwoty należności i opłat rocznych wpłacane przez inwestorów gromadzone są na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponują zarządy województw. Pieniądze te są przeznaczane na rekultywację gruntów, odkamienianie, zapobieganie procesom erozji, a także na modernizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych, a więc na poprawę warunków produkcji rolniczej. Szkody wyrządzone w przestrzeni rolniczej wskutek zabudowania wysokiej jakości gruntów rolnych są więc w ten sposób rekompensowane przez poprawianie tej przestrzeni w innym miejscu.

Takie rozwiązanie ma na celu zachęcenie inwestorów do wyboru gruntów słabych klas, których zabudowa nie wymaga wpłacania należności i opłat rocznych.

Czy można zrezygnować z wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej

Jeśli mimo otrzymanego zezwolenia, nie wyłączyłeś gruntów z produkcji rolniczej, możesz zrezygnować z tego prawa. Jeżeli w okresie 2 lat zrezygnujesz w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, otrzymasz zwrot wpłaconej należności, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot otrzymasz w terminie do 3 miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

Czy grunty pod budynkami w gospodarstwach rolnych są gruntami rolnymi

Grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu traktowane są także jako grunty rolne.

Jeśli zmieniając kierunek produkcji rolniczej nastąpiła przerwa w użytkowaniu tych obiektów przez okres nie dłuższy niż 5 lat, to nie jest to uważane jako wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. W takim przypadku nie musisz składać wniosku do urzędu o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. Gdyby jednak przerwa trwała dłużej to musisz złożyć taki wniosek do starostwa.

Jakie są kary za wykorzystywanie gruntów rolniczych bez zezwolenia

Jeśli urząd stwierdzi naruszenie przepisów, to zbada jaki charakter miały zmiany dokonane na gruncie i czy można je zakwalifikować jako rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu. Sankcje za naruszenie przepisów ustawy mogą być bardzo dotkliwe dla sprawcy – dwukrotna kwota należności.

Pamiętaj, że dla urzędu nie ma znaczenia:

• jak długo trwało wyłączenie gruntu z produkcji
• czy wyłączenie było trwałe lub tylko czasowe
• czy sprawca odstąpił od nierolniczego użytkowania gruntu i przywrócił grunt do poprzedniego stanu.

Co jeśli chcę sprzedać działkę, która ma decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej

Jeśli sprzedajesz działkę, dla której zostało wydane zezwolenie, a nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, musisz uprzedzić nabywcę, że przechodzi na niego obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych. Obowiązek ten przechodzi na nabywcę  od chwili, gdy dokona faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.

W razie sprzedaży gruntów już wyłączonych z produkcji, obowiązek zapłaty opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Sprzedający musi uprzedzić o tym nabywcę.