Postępowanie naprawcze w nadzorze budowlanym

Prowadzisz roboty budowlane mimo odmowy pozwolenia na użytkowanie lub realizujesz budowę niezgodnie z projektem? W takim przypadku nadzór budowlany może przeprowadzić postępowanie naprawcze. Dowiedz się, jak wygląda procedura naprawcza.

Jak załatwić sprawę

Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi

Po co jest postępowanie naprawcze

Celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie inwestycji budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

Jak rozpocząć postępowanie naprawcze 

Postępowanie naprawcze jest rozpoczynane z urzędu. W pierwszym kroku organ nadzoru budowlanego wstrzymuje roboty budowlane wykonywane:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez zgłoszenia  
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi, mienia lub zagrożenia środowiska
• z naruszeniem warunków zgłoszenia
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w:
  • decyzji o pozwoleniu na budowę
  • projekcie zagospodarowania działki lub terenu
  • projekcie architektoniczno-budowlanym lub
  • przepisach.

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę może dotyczyć:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany z wyłączeniem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
  • powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%
  • wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%
  • liczby kondygnacji
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
• uzyskania lub zmiany decyzji pozwoleń lub uzgodnień, potrzebnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
  • budowy nie wymagających pozwolenia na budowę
  • przebudowy, która nie wymaga decyzji na budowę, ale wymaga zgłoszenia przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile przebudowa nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania na działkę, na której znajduje się budynek oraz do instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych - z wyłączeniem:
    • warunków przeciwpożarowych, jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie
    • wymagań zawartych w pozwoleniu konserwatora  zabytków, jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie
    • projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeżeli odstąpienie zostało zaopiniowane w tym zakresie
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Kiedy odstąpienie od projektu budowlanego nie jest istotne

Istotnego odstąpienia nie stanowi zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeśli łącznie spełnia następujące warunki:

• nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym
• nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
• nie narusza przepisów techniczno-budowlanych
• nie ma konieczności uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które potrzebne były do uzyskania pozwolenia na budowę
• nie dotyczy odstąpień w zakresie: dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, zmiany sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, czy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Pamiętaj! Dopuszczalne jest odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej – ale pod warunkiem, że zostało ono uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ta zasada nie dotyczy jednak obiektów liniowych, czyli na przykład gazociągów, wodociągów czy linii energetycznych.

Kto bierze udział w postępowaniu naprawczym 

Poza inwestorem lub właścicielem obiektu w postępowaniu naprawczym mogą wziąć udział również inne podmioty, na przykład właściciele nieruchomości znajdujących się w zasięgu oddziaływania twojej inwestycji.

Strony postępowania ustala organ nadzoru budowlanego. Urząd zawiadamia wszystkie strony o wszczęciu postępowania administracyjnego. Strony mają prawo do udziału na każdym etapie postępowania.

Gdzie załatwisz sprawę

Usługę można zrealizować w:

• wojewódzkie inspektoraty nadzoru budowlanego
• powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego

Co zrobić krok po kroku

1. Nadzór budowlany rozpocznie postępowanie naprawcze

Nadzór budowlany ustali stan faktyczny i prawny obiektu budowlanego. W tym celu skontroluje obiekt. Następnie wyda ci postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych, w którym:

• wskaże przyczynę wstrzymania robót
• ustali wymagania dotyczące zabezpieczeń.

Pamiętaj! Jeśli postępowanie naprawcze prowadzone jest po wydaniu decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie, nadzór nie wydaje postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Od razu otrzymasz decyzję, która nakaże ci sporządzenie i złożenie projektu budowlanego zamiennego.

Nadzór może również nałożyć obowiązek sporządzenia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych oraz dokonania odpowiednich ekspertyz i ocen technicznych. Będziesz mieć na to 30 dni od doręczenia postanowienia.

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia, w którym je otrzymasz. W tym terminie nadzór budowlany musi wydać dalsze decyzje w postępowaniu naprawczym. Jeśli tego nie zrobi, możesz kontynuować roboty budowlane.

Dokumenty

Dowody opłaty złóż w nadzorze budowlanym wraz z wnioskiem (chyba ze nadzór będzie wymagał opłat dopiero po wydaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych). Jako dowód zapłaty możesz złożyć wydruk potwierdzenia przelewu wykonanego przez internet. Jeśli nie chcesz przekazać nadzorowi oryginału dowodu zapłaty opłaty skarbowej, możesz zażądać jego zwrotu. W takim przypadku nadzór budowlany na złożonym przez ciebie wniosku dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty. Natomiast tobie zwróci dowód opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty.

2. Wstrzymaj roboty budowlane

Przed upływem 2 miesięcy nadzór budowlany wyda decyzję, w której:

• nakaże zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, albo
• nałoży obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.

W przypadku stwierdzenia istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę –  nadzór budowlany nałoży obowiązek:

• sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych
• wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem - w razie potrzeby. 

Nadzór budowlany określa termin realizacji nałożonych obowiązków.

3. Nadzór budowlany wyda ci decyzję w postępowaniu naprawczym

Po upływie terminu, na jaki została wydana decyzja o wstrzymaniu prac budowlanych, organ nadzoru budowlanego wydaję decyzję:

• o stwierdzeniu wykonania obowiązku, lub
• nakazującą zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego - w przypadku niewykonania obowiązku.

​W przypadku nałożenia w decyzji obowiązku:

• sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz 
• wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem w wyznaczonym terminie

organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję:

• w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych
• o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego jeżeli budowa została zakończona.

W takim przypadku musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli nie wykonasz w terminie nałożonego obowiązku, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

• nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych, lub
• nakazującą rozbiórkę obiektu lub jego części, lub
• nakazującą doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Dokumenty

Ile zapłacisz

47 zł – opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego. Płacisz ją po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego albo decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

50% stawki opłaty za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – dodatkowa opłata opłatę za zatwierdzenie projektu i wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych, czyli:

• 0,50 zł za każdy m² powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 269,50 zł – dla budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna
• 7 zł – dla budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym
• 24 zł – dla innego budynku
• 10 zł – dla studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków
• 56 zł – dla budowli związanych z produkcją rolną
• 1071,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości powyżej 1 km
• 52,50 zł – dla sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości poniżej 1 km
• 77,50 zł – dla innych budowli
• 45,50 zł – dla urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym

Nie płacisz opłaty skarbowej, jeśli decyzje wydane w postępowaniu naprawczym dotyczą budynków mieszkalnych. W przypadku budowy budynku o funkcji mieszanej, opłaty nie nalicza się dla powierzchni części mieszkalnej w tym budynku. Bierze się pod uwagę tylko część przeznaczoną na inne cele.

Jeśli decyzje w postępowaniu naprawczym dotyczą więcej niż jednego obiektu budowlanego, zsumuj opłaty za każdy obiekt.

Uwaga! Nadzory budowlane mogą wymagać, abyś opłatę za zatwierdzenie projektu i wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych zapłacił dopiero po wydaniu odpowiednich decyzji. Skontaktuj się z nadzorem budowlanym, który prowadzi twoje postępowanie naprawcze – dowiesz się ile i kiedy musisz zapłacić.

Opłaty skarbowe wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się nadzór budowlany prowadzący postępowanie naprawcze. Na przykład, jeśli pełnomocnictwo składasz do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Poznaniu, opłatę zapłać na konto Urzędu Miasta Poznania.

17 zł –  Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) 

Jeśli do urzędu składasz pełnomocnictwo to musisz je opłacić. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy). Na przykład, jeśli pełnomocnictwo składasz do Urzędu Miasta Poznania to opłatę zapłać również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa.

Ile będziesz czekać

Postanowienie jest wydawane na okres do 2 miesięcy.

Jak możesz się odwołać

Odwołanie od decyzji nadzoru budowlanego

Od decyzji wydanej w postępowaniu naprawczym możesz możesz złożyć odwołanie do:

• wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Odwołanie złóż za pośrednictwem organu nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Masz na to 14 dni licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie może złożyć inwestor/właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a także strony postępowania (na przykład sąsiedzi) niezadowoleni z decyzji nadzoru budowlanego.

Zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

Możesz złożyć zażalenie na postanowienie wstrzymaniu robót budowlanych. Masz na to 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz postanowienie. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi nadzór budowlany wyższego stopnia (analogicznie jak w przypadku odwołania od decyzji).

Zażalenie złóż za pośrednictwem organu nadzoru budowlanego, który wydał ci postanowienie. Pamiętaj, że wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jego wykonania, czyli nadal musisz wstrzymać roboty budowlane. Ale nadzór, który wydał postanowienie, może wstrzymać jego wykonanie, jeśli uzna to za uzasadnione.

Warto wiedzieć

Co musisz zrobić po otrzymaniu decyzji o zatwierdzenie

Po otrzymaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych musisz uzyskać nowy dziennik budowy. Wniosek o jego wydanie złóż do nadzoru budowlanego, który wydał ci decyzję w postępowaniu naprawczym. Tym samym musisz zakończyć prowadzenie dotychczasowego dziennika budowy bo został on wydany dla uchylonego już pozwolenia na budowę.

Po zakończeniu ewentualnych robót budowlanych musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Jak długo ważna jest decyzja

Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych wygaśnie, jeśli:

• nie rozpoczniesz budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna
• przerwiesz budowę na okres dłuższy niż 3 lata.

W takich przypadkach możesz wznowić budowę ją dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.